1세대 1주택 비과세 조건 (2025년 기준): 조정지역 vs 비조정지역 완벽 정리
돈큐
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1세대 1주택 비과세 조건 (2025년 기준): 조정지역 vs 비조정지역 완벽 정리
2025년 10월 15일 정부의 규제지역 확대 대책 이후, 1주택 비과세 조건은 조정대상지역 여부에 따라 더욱 명확하게 갈리게 되었습니다. 아래 내용은 2025년 기준으로 정리한 글입니다.
1. 기본 요건 (거주 여부와 무관)
1주택 비과세는 다음 두 조건을 충족해야 합니다.
- 1세대 1주택
- 2년 이상 보유
단, 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 거주 요건이 추가로 필요합니다.
2. 2025년 10월 15일 이후 조정대상지역 현황
정부 발표에 따라 새롭게 지정된 조정대상지역 및 투기과열지구 현황입니다.
서울
- 전 자치구 전체 (조정대상지역)
경기 12개 지역
- 과천, 광명, 성남(분당, 수정, 중원), 수원(영통, 장안, 팔달), 안양 동안구, 용인 수지구, 의왕, 하남
지방
- 지방 광역시 및 기타 지역은 전부 비조정지역
핵심은 다음과 같습니다. 서울 전체와 경기 주요 지역 일부가 규제지역이며, 지방은 모두 비조정지역입니다.
3. 조정대상지역에서 취득한 주택: 2년 보유 + 2년 거주 필수
조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 보유 + 2년 실제 거주가 모두 충족되어야 비과세가 가능합니다.
- 전세를 놓고 본인이 거주하지 않은 기간은 거주 요건에 포함되지 않습니다.
4. 비조정지역에서 취득한 주택: 거주 요건 없음 (전세 가능)
비조정지역에서 취득한 1주택은 2년 보유만 충족하면 비과세가 가능합니다.
- 실거주는 필수 요건이 아니며, 전세를 놓아도 비과세 요건에 영향을 주지 않습니다.
- 핵심은 취득 당시 지역이 비조정지역이었는지 여부입니다.
5. 취득 당시 비조정 → 이후 조정지역으로 변경된 경우
취득 당시 비조정지역이었다면, 이후 조정대상지역으로 묶이더라도 취득 시점 기준이 적용됩니다.
- 즉, 거주 요건 없이 보유 2년만 충족하면 비과세 가능합니다.
6. 고가주택 비과세 기준 (12억)
양도가액이 12억 이하이면 전액 비과세입니다. 12억을 초과하는 경우 아래 공식으로 부분 비과세가 적용됩니다.
비과세 금액 = 양도차익 × (12억 ÷ 양도가액)
7. 일시적 2주택 비과세 요건
- 신규 주택 취득 후 2년 이내 기존 주택 처분
- 기존 주택이 조정대상지역이었다면 2년 거주 요건 필요
- 분양권도 주택 수에 포함됩니다.
🎯 요약
- 조정대상지역: 2년 거주 + 2년 보유 = 비과세
- 비조정지역: 2년 보유 (전세 놓기 가능) = 비과세